L’Arabie saoudite n’a pas tokenisé un bien immobilier. Elle a frappé au cœur d’un système que l’Europe protège depuis deux siècles.
À Riyad, un ministre approuve une décision et, sans autre formalité, un titre de propriété réel est fractionné en unités numériques directement liées — littéralement « linked » — au registre de l’État. On le négocie, on le transfère, on le règle. Opérationnel. Réel. Sans demander la permission à personne.
En Europe, au même moment, un comité juridique débat de la question de savoir si un notaire peut accepter un smart contract sans déstabiliser l’édifice juridique construit depuis 1862. Voilà la différence. Et elle fait mal.
Car il ne s’agit pas de technologie. La technologie, nous l’avons tous. Il s’agit de savoir qui contrôle l’architecture institutionnelle qui donne vie au droit réel.
En Arabie saoudite, il existe un seul centre de décision. En Europe, il n’y a pas une corporation : il y a vingt-sept écosystèmes corporatifs — registres, notariats et corps professionnels — qui vivent du fait que la propriété fonctionne comme il y a deux siècles.
MiCA est un ouvrage réglementaire impeccable. Il nous place en tête dans la gestion numérique du token. Mais dès que le token tente de toucher au titre, le mur apparaît : foi publique déléguée, numerus clausus, présence physique obligatoire, tarifs réglementés que personne ne remet en cause et un registre qui fonctionne toujours comme au XIXe siècle, mais avec une meilleure connectivité (wifi).
L’Espagne n’est pas l’exception. C’est le cas le plus évident. Ici, le Registre de la propriété (Registro de la Propiedad) dispose d’une autonomie fonctionnelle immense, et le notaire reste le gardien obligatoire du contrat. Personne — ni les responsables politiques ni les régulateurs — n’ose suggérer qu’un registre distribué (ledger) de l’État pourrait peut-être remplir une partie de ces fonctions sans facturer 1 200 euros par hypothèque.
L’Italie conserve un Catasto qu’aucun plan numérique n’a réussi à faire bouger. La France préserve un monopole notarial digne de Napoléon. L’Allemagne maintient des notaires territoriaux par district comme s’il s’agissait de fiefs. Le Portugal et l’Italie ferment l’accès à la profession par un numerus clausus impénétrable. Le Mexique et le Brésil maintiennent des cartórios dont le pouvoir local dépasse celui de nombreux régulateurs.
Tous numérisent leurs processus. Aucun ne cède de pouvoir.
L’Argentine a avancé vite : RG 1069, RG 1081. Tokenisation d’immeubles, de fiducies, de fonds, de machines et de factures. Mais au bout du compte, l’escribano (notaire) est toujours là, le fiduciaire est toujours là, la Caja de Valores est toujours là et le titre traditionnel reste celui qui fait foi.
Les institutions ne disparaissent pas. Elles se reconfigurent. Et pendant qu’elles se reconfigurent, elles bloquent.
L’Arabie saoudite n’a pas ce problème. Elle n’a besoin de négocier avec personne.
En 2026, elle publiera les normes techniques et, si elle le souhaite, le « linked to official records » d’aujourd’hui deviendra un modèle dans lequel le registre de l’État sera la référence opérationnelle principale du droit réel.
En 2026, l’Europe continuera de débattre de la question de savoir si un hash peut être intégré à un acte notarié sans que le système ne s’effondre. Le blocage ne vient pas d’un seul corps professionnel. Il vient de toute une architecture institutionnelle — notariat, registre, cadastre, tarifs réglementés, compétences territoriales et principes hypothécaires — conçue pour que la propriété ne change pas de manière brutale.
Ce n’est pas une course technologique. C’est une exécution institutionnelle en temps réel.
L’humiliation ne tient pas à ce que nous ne savons pas faire. Elle tient à ce que nous ne pouvons pas faire sans la permission de structures créées pour se perpétuer.
Bien entendu, le notariat n’est pas la cause, c’est un rouage parmi d’autres. Le système dans son ensemble est construit pour préserver la stabilité, non pour absorber l’innovation structurelle.
L’Europe ne fonctionne pas par corporations isolées. Elle fonctionne par architectures institutionnelles qui s’emboîtent les unes dans les autres :
– notariat – registre de la propriété – cadastre – ordres professionnels – tarifs réglementés – compétences territoriales – jurisprudence établie – ministères aux fonctions héritées – directives européennes d’harmonisation minimale – législation civile historique – numerus clausus des droits réels – foi publique déléguée – principes hypothécaires du XIXe siècle
Et c’est la vérité que personne ne veut admettre : au cours de la prochaine décennie, la propriété numérique sera pleine et entière là où les institutions ne bloqueront pas…, et restera un reflet décoratif là où les institutions se protègent elles-mêmes sous prétexte de protéger le citoyen.
Bienvenue dans le monde réel. Ici, ce n’est pas celui qui programme le mieux qui gagne. C’est celui qui a la capacité institutionnelle d’utiliser la technologie là où elle compte : dans le titre.
L’Arabie saoudite l’a déjà. L’Europe attend toujours son tour de parole.
La preuve ultime ? Les grands Big Four facturent depuis dix ans des missions de conseil blockchain aux mêmes notariats et registres qui freinent ensuite l’adoption au stade de la « viabilité juridique ».
Eux facturent le rapport. Nous payons l’inertie.
C’est une conception institutionnelle délibérée. L’Europe ne bloque pas parce qu’elle ne sait pas avancer ; elle bloque parce qu’elle a été conçue pour ne pas avancer vite.
par Antonio Tejeda Encinas Président de l’Euro-American Committee of Digital Law – CEA Digital Law
