A Arábia Saudita não tokenizou um imóvel. Atingiu o coração de um sistema que a Europa protege há dois séculos.
Em Riade, um ministro aprova uma resolução e, sem mais formalidades, um título de propriedade real é fracionado em unidades digitais diretamente ligadas —literalmente “linked”— ao registo estatal. É negociado, transferido, liquidado. Operacional. Real. Sem pedir autorização a ninguém.
Na Europa, ao mesmo tempo, um comité jurídico debate se um notário pode aceitar um smart contract sem desestabilizar o edifício legal construído desde 1862. Essa é a diferença. E dói.
Porque isto não é sobre tecnologia. A tecnologia, todos a temos. Isto é sobre quem controla a arquitetura institucional que dá vida ao direito real.
Na Arábia Saudita há um único centro de decisão. Na Europa não há uma corporação: há vinte e sete ecossistemas corporativos —registos, notariados e corpos profissionais— que vivem de a propriedade funcionar tal como há dois séculos.
O MiCA é uma obra regulatória impecável. Coloca-nos na dianteira na gestão digital do token. Mas, assim que o token tenta tocar no título, surge o muro: fé pública delegada, numerus clausus, presença física obrigatória, emolumentos que ninguém discute e um registo que continua a funcionar como no século XIX, mas com melhor conectividade (wifi).
Espanha não é a exceção. É o caso mais claro. Aqui, o Registro de la Propiedad (o registo predial espanhol) tem uma autonomia funcional imensa, e o notário continua a ser o guardião obrigatório do contrato. Ninguém —nem políticos nem reguladores— se atreve a sugerir que talvez um ledger estatal pudesse cumprir parte dessas funções sem cobrar 1.200 euros por hipoteca.
A Itália mantém um Catasto que nenhum plano digital conseguiu mover. A França preserva um monopólio notarial digno de Napoleão. A Alemanha mantém notários territoriais por distrito como se fossem feudos. Portugal e Itália fecham o acesso profissional com um numerus clausus impenetrável. O México e o Brasil sustentam cartórios cujo poder local supera o de muitos reguladores.
Todos digitalizam processos. Nenhum cede poder.
A Argentina avançou depressa: RG 1069, RG 1081. Tokenização de imóveis, fideicomissos, fundos, maquinaria e faturas. Mas, no fim, o escribano (o notário argentino) continua lá, o fiduciário continua lá, a Caja de Valores continua lá e o título tradicional continua a ser o que manda.
As instituições não desaparecem. Reconfiguram-se. E, enquanto se reconfiguram, bloqueiam.
A Arábia Saudita não tem esse problema. Não precisa de negociar com ninguém.
Em 2026 publicará as normas técnicas e, se quiser, o “linked to official records” de hoje converter-se-á num modelo em que o ledger estatal será a principal referência operacional do direito real.
A Europa, em 2026, continuará a debater se um hash pode ser incorporado numa escritura notarial sem que o sistema colapse. O bloqueio não é produzido por um único corpo profissional. É produzido por uma arquitetura institucional completa —notariado, registo, cadastro, emolumentos, competências territoriais e princípios hipotecários— concebida para que a propriedade não mude de forma abrupta.
Isto não é uma corrida tecnológica. É uma execução institucional em tempo real.
A humilhação não está no que não sabemos fazer. Está no que não podemos fazer sem autorização de estruturas criadas para se perpetuarem.
Naturalmente, o notariado não é a causa, é apenas mais uma engrenagem. O sistema no seu conjunto está construído para preservar a estabilidade, não para absorver inovação estrutural.
A Europa não funciona por corporações isoladas. Funciona por arquiteturas institucionais que encaixam umas nas outras:
– notariado – registo predial – cadastro – ordens profissionais – emolumentos – competências territoriais – jurisprudência consolidada – ministérios com funções herdadas – diretivas europeias de mínimo denominador comum – legislação civil histórica – numerus clausus dos direitos reais – fé pública delegada – princípios hipotecários do século XIX
E essa é a verdade que ninguém quer admitir: na próxima década, a propriedade digital será plena onde as instituições não bloquearem…, e continuará a ser um reflexo decorativo onde as instituições se protegem a si mesmas a pretexto de proteger o cidadão.
Bem-vindos ao mundo real. Aqui não ganha quem programa melhor. Ganha quem tem capacidade institucional para usar a tecnologia onde importa: no título.
A Arábia Saudita já a tem. A Europa continua a pedir a palavra.
A prova final? As grandes Big Four passaram dez anos a faturar consultorias blockchain aos mesmos notariados e registos que depois travam a adoção na fase de “viabilidade jurídica”.
Eles cobram o relatório. Nós pagamos a inércia.
É desenho institucional deliberado. A Europa não bloqueia por não saber avançar; bloqueia porque foi concebida para não avançar depressa.
por Antonio Tejeda Encinas Presidente do Comité Euro Americano de Derecho Digital – CEA Digital Law
