SJD / Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas Président Euro-American Committee of Digital Law – CEA Digital Law | CEO Meta Channel Corporation
Le problème n’est pas la technologie, c’est le langage
Depuis des années, internet est saturé de plateformes et de projets qui affirment « tokeniser des biens immobiliers », en promettant propriété fractionnée, liquidité instantanée et accès mondial, comme si la simple détention d’un token équivalait à la titularité d’une fraction d’un immeuble avec plein effet à l’égard des tiers. Ce récit, répété dans l’écosystème crypto et immobilier, cache une grave erreur conceptuelle : il confond le support technologique d’une opération avec sa validité juridique, et ce décalage engendre des investissements mal informés, des structures invalides et, dans bien des cas, de véritables fraudes.
Le problème de fond n’est pas que la technologie blockchain soit inefficace. La blockchain fonctionne pour ce pour quoi elle a été conçue : attester qu’une donnée a été écrite à un moment donné et qu’elle n’a pas été modifiée. Mais cette certification technique ne crée pas de droits réels, ne transfère pas la propriété et ne confère pas d’opposabilité erga omnes. En Espagne, la propriété immobilière ne se transmet valablement que par acte authentique (escritura pública) et, à l’égard des tiers, par inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) ; un token, à lui seul, ne produit pas d’effets translatifs réels et ne peut se substituer à ces exigences, car l’article 1280 du Code civil espagnol exige un acte authentique pour la transmission de droits réels immobiliers et la loi hypothécaire espagnole (Ley Hipotecaria) réserve au registre la foi publique et la protection du tiers de bonne foi.
Ce qui est en revanche possible, et il convient de le dire sans ambiguïté, c’est de structurer juridiquement des droits économiques, de créance ou sociétaires liés à un immeuble, toujours dans le cadre civil, hypothécaire et financier en vigueur. Mais alors, ce n’est pas l’immeuble que l’on tokenise, c’est la structure juridique qui l’entoure : parts d’une société ad hoc, droits de créance sur des flux de loyers, prêts participatifs, obligations immobilières ou instruments financiers soumis à MiFID II ou à MiCA. Cette distinction n’est pas une nuance académique ; c’est la frontière entre ce qui est juridiquement possible et ce qui est rentable sur le plan narratif.
Ce qui se passe réellement quand quelqu’un dit tokeniser un immeuble
Lorsqu’une plateforme annonce qu’elle « tokenise des biens immobiliers », elle fait en pratique l’une de ces trois choses, dont aucune n’équivaut à tokeniser la propriété immobilière au sens technique et registral.
Première structure : société ad hoc propriétaire et tokens d’equity. Le schéma le plus courant consiste à créer une société ad hoc (SPV) qui figure comme propriétaire de l’immeuble au registre foncier, tandis que les investisseurs acquièrent des tokens représentant des parts, des actions ou des droits économiques liés à cette société. L’immeuble reste inscrit au nom de la SPV ; les tokens sont, en termes juridiques, de l’equity ou de la quasi-equity. Des plateformes comme RealT ont popularisé ce modèle aux États-Unis : chaque immeuble est logé dans une LLC, les tokens représentent des parts et les loyers sont distribués en cryptomonnaie, mais le titulaire inscrit au registre reste la société, et non l’ensemble diffus des token-holders. * les exemples cités le sont à titre typologique, et non comme jugement sur leur légalité ou leur légitimité.
Du point de vue du droit immobilier, l’investisseur n’est pas propriétaire de l’immeuble : il est associé ou porteur de parts d’une personne morale qui l’est. Si la société est liquidée, fait faillite ou subit une saisie, sa position est celle d’un associé ou, tout au plus, d’un créancier résiduel. La blockchain ne modifie pas cette donnée de base.
Deuxième structure : tokenisation de droits de créance et de flux économiques. Une autre variante est la tokenisation de droits de créance liés à l’immeuble : prêts participatifs, obligations, loyers ou mécanismes de revenue sharing. Dans ce modèle, le token ne représente ni une propriété ni une participation sociétaire, mais une créance : le droit de percevoir une partie des loyers ou de la plus-value future. Reental, dans son activité en Espagne, en est un exemple paradigmatique : les investisseurs acquièrent des tokens représentant des prêts participatifs consentis à des sociétés qui exploitent des immeubles, et perçoivent des intérêts variables en fonction des loyers et de la vente éventuelle, mais sans acquérir aucun droit réel sur les biens.
Le cadre est entièrement civil et financier : il s’agit de créances contre une société ou un véhicule, éventuellement assorties de garanties, mais le registre foncier continue d’indiquer comme titulaire la société émettrice ou un tiers. Le détenteur de tokens est un créancier, pas un propriétaire ; et en cas de conflit avec un tiers qui inscrit un droit réel, ce tiers l’emportera par l’effet de la foi publique du registre.
Troisième structure : fractionnement économique déguisé en propriété numérique. La variante la plus problématique est celle où l’on commercialise un fractionnement purement économique en employant un langage d’« ownership », de « shares of the property » ou de « propriété fractionnée », alors qu’il n’existe en réalité qu’un contrat privé, sans efficacité réelle à l’égard des tiers ni la moindre trace au registre. Dans ces cas, l’investisseur achète un token qui incorpore une promesse de participation aux loyers ou aux plus-values, mais il n’acquiert ni droit réel ni titre opposable aux saisies, hypothèques ou transmissions ultérieures inscrites.
C’est dans ce troisième groupe que le marketing bascule le plus facilement dans l’escroquerie. L’investisseur croit acheter « une part de l’appartement », mais juridiquement il ne détient qu’une créance éventuelle sur une entité émettrice, généralement établie dans une autre juridiction et souvent peu supervisée. La blockchain n’ajoute aucune protection juridique : elle enregistre simplement l’existence d’un token qu’aucun registre public ne reconnaît comme titre.
Pourquoi le token ne peut pas être un titre de propriété immobilière
La raison pour laquelle le token ne peut pas devenir aujourd’hui un titre autonome de propriété immobilière n’a rien à voir avec les capacités techniques de la blockchain, et tout à voir avec la structure du droit immobilier en tant que droit d’ordre public.
Dans le système espagnol, le contrat de vente d’un immeuble peut être conclu par acte sous seing privé, mais le transfert de propriété avec plein effet requiert un acte authentique et, pour son opposabilité aux tiers, l’inscription au registre foncier. L’article 1280 du Code civil exige un acte authentique pour la transmission de droits réels immobiliers, l’article 609 du Code civil combine le titre et le mode, et l’acte authentique peut tenir lieu de traditio instrumentale selon l’article 1462 du Code civil. Par ailleurs, la loi hypothécaire fait du registre l’axe du système : l’inscription n’est pas constitutive dans tous les cas, mais elle est décisive pour la protection du tiers de bonne foi et pour assurer la stabilité des transactions.
La blockchain ne peut pas remplir ces fonctions, car elle ne présente pas les caractéristiques définies par l’ordre juridique : il n’y a pas d’autorité publique responsable de l’inscription, pas de contrôle préalable de légalité, pas de qualification par le conservateur du registre, pas de système de priorité ni de foi publique, ni de mécanisme institutionnalisé de rectification des erreurs et des nullités. Ce que la technologie offre, c’est une preuve d’intégrité, pas une légitimation juridique. Enregistrer sur une blockchain que A « transfère » un token à B ne fait pas de B le propriétaire inscrit de l’immeuble que ce token est censé représenter ; cela en fait, au mieux, le titulaire d’un droit personnel contre l’émetteur du dispositif.
Cette logique n’est pas propre à l’Espagne. Elle relève d’une conception institutionnelle qu’aucun État un tant soit peu sérieux n’a abandonnée, pas même ceux qui expérimentent depuis des années la blockchain dans leurs registres publics.
Le droit comparé ne dément pas, il confirme
En droit comparé, le paysage est uniforme : aucun pays n’a fait du token un titre autonome de propriété immobilière à effet constitutif ; tout au plus a-t-on mis la blockchain au service du registre, et non à sa place.
En Suède, le projet du Lantmäteriet a testé la numérisation de la procédure de transfert sur blockchain, afin de réduire délais et coûts, mais l’effet translatif continuait de dépendre du registre de l’État : la technologie servait d’infrastructure à la procédure, non de substitut au système registral ni de source autonome de droits réels.
En Géorgie, les titres de propriété sont ancrés dans la blockchain pour en renforcer l’intégrité et la traçabilité, grâce à des projets développés d’abord avec Bitfury et, plus récemment, à des accords visant à explorer la tokenisation sur Hedera, mais l’autorité constitutive reste la National Agency of Public Registry ; il n’existe aucun régime dans lequel le simple transfert d’un token, en dehors du registre, produirait des effets erga omnes sur la propriété foncière.
À Dubaï, le Dubai Land Department a lancé des « property tokens » et des plateformes d’investissement fractionné en collaboration avec des entreprises privées, en s’appuyant sur la blockchain, mais la propriété valable reste celle que reconnaît le registre foncier émirien : le token fonctionne comme le reflet autorisé de l’inscription au registre et comme véhicule financier, et non comme un titre autonome qui supplanterait le registre.
Loin de démentir la thèse, le droit comparé la renforce. Le mouvement mondial va dans le sens d’un meilleur enregistrement, non de la suppression du registre.
La confusion structurelle : testament numérique, smart contracts et DAO
La fiction de la « propriété native sur blockchain » appliquée aux immeubles reproduit un schéma déjà observé dans d’autres domaines : le « testament numérique », les « smart contracts qui remplacent le notaire » ou les « DAO propriétaires d’immeubles » sans personnalité juridique reconnue. Dans tous ces cas, l’enthousiasme technologique tend à ignorer que certaines matières échappent, dans l’ordre juridique, à l’autonomie privée comme à la simple technique, même lorsque celle-ci fonctionne parfaitement. Vous pouvez lire ici mon dernier article sur le testament numérique
Dans tous ces cas, l’erreur de fond est la même : confondre le support technologique de la volonté avec la validité juridique de la volonté. Le droit des successions, le droit immobilier et le régime des droits réels ne souffrent pas d’un manque de technologie ; ce sont des instruments d’ordre public destinés à protéger les tiers, à assurer la stabilité des transactions et à canaliser l’autonomie privée au moyen de formes contrôlées.
Quand on ignore les limites, on n’innove pas : on sort du droit
La tokenisation immobilière peut apporter efficacité, transparence et nouvelles formes d’accès à l’investissement, mais seulement si elle repose sur une architecture juridique correcte. Lorsqu’on présente la blockchain comme un substitut du registre foncier, lorsqu’on promet qu’un token « est » la propriété de l’immeuble sans acte authentique ni inscription, lorsqu’on vend des fractions de quelque chose que l’ordre juridique ne reconnaît pas comme droit réel, il n’y a pas d’innovation : il y a sortie du système juridique et exposition massive au risque.
En Espagne, comme dans les autres juridictions avancées, le message de fond est simple et mérite d’être formulé sans détour : sans registre, pas de propriété immobilière, et sans propriété, pas de transmission. La technologie peut améliorer le canal, jamais le supprimer. Et c’est à cette limite, bien plus que dans la célébration acritique du « tout se tokenise », que se joue la différence entre un écosystème qui innove dans le cadre du droit et un marché qui vit de fictions conceptuelles appelées à se dénouer devant les tribunaux.
* les exemples cités le sont à titre typologique, et non comme jugement sur leur légalité ou leur légitimité.
