SJD / Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas Presidente Comite Euro Americano de Derecho Digital -CEA Digital Law | CEO Meta Channel Corporation
O problema não é a tecnologia, é a linguagem
Há anos que a internet está saturada de plataformas e projetos que afirmam “tokenizar imóveis”, prometendo propriedade fracionada, liquidez instantânea e acesso global, como se a mera detenção de um token equivalesse à titularidade de uma fração de um bem imóvel com plenos efeitos perante terceiros. Essa narrativa, repetida no ecossistema cripto e imobiliário, esconde um erro conceptual grave: confunde o suporte tecnológico de uma operação com a sua validade jurídica, e esse desajuste está a gerar investimentos mal informados, estruturas inválidas e, em não poucos casos, autênticas fraudes.
O problema de fundo não é a tecnologia blockchain ser ineficaz. A blockchain funciona para aquilo para que foi concebida: comprovar que um dado foi escrito num determinado momento e que não foi alterado. Mas essa certificação técnica não cria direitos reais, não transmite o domínio e não confere oponibilidade erga omnes. Em Espanha, a propriedade imobiliária só se transmite validamente mediante escritura pública e, perante terceiros, com inscrição no Registo Predial (Registro de la Propiedad); um token, por si só, não produz efeitos translativos reais nem pode substituir esses requisitos, porque o artigo 1280 do Código Civil espanhol exige escritura pública para a transmissão de direitos reais sobre imóveis e a Ley Hipotecaria (lei hipotecária espanhola) reserva ao Registo a fé pública e a proteção do terceiro de boa-fé.
O que é possível, e convém dizê-lo sem ambiguidade, é estruturar juridicamente direitos económicos, creditícios ou societários associados a um imóvel, sempre dentro do quadro civil, hipotecário e financeiro em vigor. Mas, nesse caso, não se está a tokenizar o imóvel, e sim a estrutura jurídica que o rodeia: participações numa sociedade veículo, direitos de crédito sobre fluxos de rendimento, empréstimos participativos, obrigações imobiliárias ou instrumentos financeiros sujeitos à DMIF II (MiFID II) ou ao MiCA. Essa distinção não é uma subtileza académica; é a fronteira entre o juridicamente possível e o narrativamente rentável.
O que acontece realmente quando alguém diz que tokeniza um imóvel
Quando uma plataforma anuncia que “tokeniza imóveis”, na prática costuma estar a fazer uma destas três coisas, nenhuma das quais equivale a tokenizar a propriedade imobiliária em sentido técnico‑registal.
Primeira estrutura: sociedade veículo proprietária e tokens de equity. O esquema mais habitual é a criação de uma sociedade veículo (SPV) que figura como proprietária do imóvel no Registo Predial, enquanto os investidores adquirem tokens que representam quotas, ações ou direitos económicos associados a essa sociedade. O imóvel permanece inscrito em nome da SPV; os tokens são, em termos jurídicos, equity ou quase‑equity. Plataformas como a RealT popularizaram este modelo nos Estados Unidos: cada imóvel é canalizado através de uma LLC, os tokens representam participações e as rendas são distribuídas em criptomoeda, mas o titular registal do imóvel continua a ser a sociedade, e não o conjunto difuso de token‑holders. * as referências são feitas a título de exemplos tipológicos, e não como juízo de legalidade ou legitimidade.
Na perspetiva do Direito imobiliário, o investidor não é proprietário do imóvel: é sócio ou participante de uma pessoa coletiva que o é. Se a sociedade for liquidada, entrar em falência ou for objeto de penhora, a sua posição é a de um sócio ou, quando muito, de um credor residual. A blockchain não altera esse dado básico.
Segunda estrutura: tokenização de direitos de crédito e fluxos económicos. Outra variante é a tokenização de direitos de crédito associados ao imóvel: empréstimos participativos, obrigações, rendas de arrendamento ou esquemas de revenue sharing. Neste modelo, o token não representa propriedade nem participação societária, mas um crédito: o direito a receber uma parte das rendas ou da mais-valia futura. A Reental, na sua atividade em Espanha, é um exemplo paradigmático: os investidores adquirem tokens que representam empréstimos participativos a sociedades que exploram imóveis, recebendo juros variáveis em função das rendas e da eventual venda, mas sem adquirirem qualquer direito real sobre os bens.
O quadro é plenamente civil e financeiro: trata-se de créditos sobre uma sociedade ou veículo, eventualmente respaldados por garantias, mas o Registo Predial continua a mostrar como titular a sociedade emitente ou um terceiro. O detentor de tokens é um credor, não um proprietário; e, se houver conflito com um terceiro que inscreva um direito real, o terceiro prevalecerá por efeito da fé pública registal.
Terceira estrutura: fracionamento económico disfarçado de propriedade digital. A variante mais problemática é aquela em que se comercializa um fracionamento puramente económico com uma linguagem de “ownership”, “shares of the property” ou “propriedade fracionada”, quando, na realidade, o que existe é um contrato privado sem eficácia real perante terceiros nem qualquer reflexo no Registo. Nestes casos, o investidor compra um token que incorpora uma promessa de participação em rendas ou mais-valias, mas não adquire qualquer direito real nem um título que possa ser oposto a penhoras, hipotecas ou transmissões posteriores inscritas.
Este terceiro grupo é o terreno onde é mais fácil o marketing transformar-se em burla. O investidor julga estar a comprar “uma parte do apartamento”, mas juridicamente só tem um crédito contingente perante uma entidade emitente, normalmente sediada noutra jurisdição e, muitas vezes, com escassa supervisão regulatória. A blockchain não acrescenta proteção jurídica: limita-se a registar a existência de um token que nenhum registo público reconhece como título.
Porque é que o token não pode ser título de propriedade imobiliária
A razão pela qual o token não pode hoje tornar-se título autónomo de propriedade imobiliária nada tem a ver com as capacidades técnicas da blockchain e tem tudo a ver com a estrutura do Direito imobiliário como direito de ordem pública.
No sistema espanhol, o contrato de compra e venda de imóvel pode ser formalizado em documento particular, mas a transmissão do domínio com plenos efeitos exige escritura pública e, para a sua oponibilidade perante terceiros, inscrição no Registo Predial. O artigo 1280 do Código Civil exige escritura pública para a transmissão de direitos reais sobre imóveis, o artigo 609 do CC combina título e modo, e a escritura pública pode fazer as vezes de traditio instrumental, nos termos do artigo 1462 do CC. Por sua vez, a Ley Hipotecaria configura o Registo como eixo do sistema: a inscrição não é constitutiva em todos os casos, mas é decisiva para a proteção do terceiro de boa-fé e para dar estabilidade ao tráfego jurídico.
A blockchain não pode desempenhar estas funções porque carece dos traços definidos pelo ordenamento: não há autoridade pública responsável pelo assento, não há controlo prévio da legalidade, não há qualificação registal, não existe um sistema de prioridade nem de fé pública, nem um mecanismo institucionalizado de retificação de erros e nulidades. O que a tecnologia oferece é prova de integridade, não legitimação jurídica. Registar na blockchain que A “transfere” um token para B não torna B proprietário registal do imóvel que esse token supostamente representa; torna-o, na melhor das hipóteses, titular de um direito obrigacional perante o emitente do esquema.
Esta lógica não é exclusiva de Espanha. Faz parte de um desenho institucional que nenhum Estado minimamente sério abandonou, nem mesmo aqueles que há anos experimentam a blockchain em registos públicos.
O direito comparado não desmente, confirma
Em termos comparados, o panorama é uniforme: nenhum país transformou o token em título autónomo de propriedade imobiliária com eficácia constitutiva; quando muito, pôs a blockchain ao serviço do registo, e não no seu lugar.
Na Suécia, o projeto do Lantmäteriet testou a digitalização do processo de transmissão em blockchain, com o objetivo de reduzir prazos e custos, mas a eficácia translativa continuava a depender do registo estatal: a tecnologia era utilizada como infraestrutura do procedimento, e não como substituto do sistema registal nem como fonte autónoma de direitos reais.
Na Geórgia, os títulos de propriedade são ancorados na blockchain para reforçar a integridade e a rastreabilidade, através de projetos inicialmente desenvolvidos com a Bitfury e, mais recentemente, de acordos para explorar a tokenização sobre a Hedera, mas a autoridade constitutiva continua a ser a National Agency of Public Registry; não existe um regime em que a mera transferência de um token, à margem do registo, produza efeitos erga omnes sobre a propriedade da terra.
No Dubai, o Dubai Land Department lançou “property tokens” e plataformas de investimento fracionado em colaboração com empresas privadas, utilizando a blockchain como suporte, mas a propriedade válida continua a ser a reconhecida pelo registo imobiliário dos Emirados: o token funciona como reflexo autorizado do assento registal e como veículo financeiro, e não como título autónomo que substitui o registo.
Longe de desmentir a tese, o direito comparado reforça-a. O movimento global vai no sentido de registar melhor, e não de prescindir do registo.
A confusão estrutural: testamento digital, smart contracts e DAOs
A ficção da “propriedade nativa em blockchain” sobre imóveis repete um padrão que já se viu noutros domínios: o “testamento digital”, os “smart contracts que substituem o notário” ou as “DAOs proprietárias de imóveis” sem personalidade jurídica reconhecida. Em todos eles, o entusiasmo tecnológico tende a ignorar que há matérias que o ordenamento não deixa à disposição da autonomia privada nem da mera técnica, ainda que esta funcione de forma impecável. Pode ler aqui o meu último artigo sobre o testamento digital
Em todos estes casos, o erro de fundo é o mesmo: confundir o suporte tecnológico da vontade com a validade jurídica da vontade. O Direito sucessório, o Direito imobiliário e o regime dos direitos reais não são um problema de falta de tecnologia; são instrumentos de ordem pública orientados para proteger terceiros, assegurar a estabilidade do tráfego e canalizar a autonomia privada através de formas controladas.
Quando se ignoram os limites, não se inova: sai-se do Direito
A tokenização imobiliária pode trazer eficiência, transparência e novas formas de acesso a investimentos, mas apenas se for construída sobre uma arquitetura jurídica correta. Quando se apresenta a blockchain como substituto do Registo Predial, quando se promete que um token “é” a propriedade do imóvel sem escritura pública nem inscrição, quando se vendem frações de algo que o ordenamento não reconhece como direito real, não há inovação: há saída do sistema jurídico e exposição maciça ao risco.
Em Espanha, como nas restantes jurisdições avançadas, a mensagem de fundo é simples e convém formulá-la sem rodeios: sem Registo não há propriedade imobiliária, e sem propriedade não há transmissão. A tecnologia pode melhorar o canal, nunca suprimi-lo. E é nesse limite, mais do que na celebração acrítica do “tudo se tokeniza”, que se joga a diferença entre um ecossistema que inova dentro do Direito e um mercado que vive de ficções conceptuais que acabarão por ser resolvidas nos tribunais.
* as referências são feitas a título de exemplos tipológicos, e não como juízo de legalidade ou legitimidade.
