Arabia Saudí no ha tokenizado un inmueble. Ha golpeado el corazón de un sistema que Europa protege desde hace dos siglos.
En Riad, un ministro aprueba una resolución y, sin más trámite, un título de propiedad real se fracciona en unidades digitales directamente vinculadas —literalmente “linked”— al registro estatal. Se negocia, se transfiere, se liquida. Operativo. Real. Sin pedir permiso a nadie.
En Europa, al mismo tiempo, un comité jurídico debate si un notario puede aceptar un smart contract sin desestabilizar el edificio legal construido desde 1862. Esa es la diferencia. Y duele.
Porque esto no va de tecnología. La tecnología la tenemos todos. Esto va de quién controla la arquitectura institucional que da vida al derecho real.
En Arabia Saudí hay un único centro de decisión. En Europa no hay un gremio: hay veintisiete ecosistemas corporativos —registros, notariados y cuerpos profesionales— que viven de que la propiedad funcione igual que hace dos siglos.
MiCA es una obra regulatoria impecable. Nos pone arriba en la gestión digital del token. Pero en cuanto el token intenta tocar el título, aparece el muro: fe pública delegada, numerus clausus, presencialidad obligatoria, aranceles que nadie discute y un registro que sigue operando como en el siglo XIX, pero con mejor conectividad (wifi).
España no es la excepción. Es el caso más claro. Aquí el Registro de la Propiedad tiene una autonomía funcional inmensa, y el notario sigue siendo el guardián obligatorio del contrato. Nadie —ni políticos ni reguladores— se atreve a plantear que quizá un ledger estatal podría cumplir parte de esas funciones sin cobrar 1.200 euros por hipoteca.
Italia mantiene un Catasto que ningún plan digital ha logrado mover. Francia preserva un monopolio notarial digno de Napoleón. Alemania mantiene notarios territoriales por distrito como si fueran feudos. Portugal e Italia cierran el acceso profesional con numerus clausus impenetrable. México y Brasil sostienen cartórios cuyo poder local supera al de muchos reguladores.
Todos digitalizan procesos. Ninguno cede poder.
Argentina avanzó rápido: RG 1069, RG 1081. Tokenización de inmuebles, fideicomisos, fondos, maquinaria y facturas. Pero al final, el escribano sigue ahí, el fiduciario sigue ahí, la Caja de Valores sigue ahí y el título tradicional sigue siendo el que manda.
Las instituciones no desaparecen. Se reconfiguran. Y mientras se reconfiguran, bloquean.
Arabia Saudí no tiene ese problema. No necesita negociar con nadie.
En 2026 publicará los estándares técnicos y, si quiere, el “linked to official records” de hoy se convertirá en un modelo donde el ledger estatal sea la referencia operativa principal del derecho real.
Europa en 2026 seguirá debatiendo si un hash puede ser incorporado a un otorgamiento notarial sin que colapse el sistema. El bloqueo no lo produce un solo cuerpo profesional. Lo produce una arquitectura institucional completa —notariado, registro, catastro, aranceles, competencias territoriales y principios hipotecarios— diseñada para que la propiedad no cambie de forma abrupta.
Esto no es una carrera tecnológica. Es una ejecución institucional en tiempo real.
La humillación no está en lo que no sabemos hacer. Está en lo que no podemos hacer sin permiso de estructuras creadas para perpetuarse.
Por supuesto, el notariado no es la causa, es un engranaje más. El sistema en su conjunto está construido para preservar estabilidad, no para absorber innovación estructural.
Europa no funciona por gremios aislados. Funciona por arquitecturas institucionales que se encajan entre sí:
– notariado – registro de la propiedad – catastro – colegios profesionales – aranceles – competencias territoriales – jurisprudencia consolidada – ministerios con funciones heredadas – directivas europeas de mínimo común – legislación civil histórica – numerus clausus de derechos reales – fe pública delegada – principios hipotecarios del siglo XIX
Y esa es la verdad que nadie quiere admitir: en la próxima década, la propiedad digital será plena donde las instituciones no bloqueen…, y seguirá siendo un reflejo decorativo donde las instituciones se protegen a sí mismas bajo la excusa de proteger al ciudadano.
Bienvenidos al mundo real. Aquí no gana quien programa mejor. Gana quien tiene capacidad institucional para usar la tecnología donde importa: en el título.
Arabia Saudí ya la tiene. Europa sigue pidiendo turno de palabra.
¿La prueba final? Las grandes Big Four llevan diez años facturando consultorías blockchain a los mismos notariados y registros que luego frenan la adopción en la fase de “viabilidad jurídica”.
Ellos cobran el informe. Nosotros pagamos la inercia.
Es diseño institucional deliberado. Europa no bloquea porque no sabe avanzar; bloquea porque fue diseñada para no avanzar rápido.
por Antonio Tejeda Encinas Presidente de Comite Euro Americano de Derecho Digital -CEA Digital Law
