{"id":40149,"date":"2026-02-01T20:05:17","date_gmt":"2026-02-01T20:05:17","guid":{"rendered":"https:\/\/metachannelcorp.com\/en\/perspectives\/a-grande-ficcao-da-tokenizacao-imobiliaria\/"},"modified":"2026-02-01T20:05:17","modified_gmt":"2026-02-01T20:05:17","slug":"a-grande-ficcao-da-tokenizacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metachannelcorp.com\/pt\/perspetivas\/a-grande-ficcao-da-tokenizacao-imobiliaria\/","title":{"rendered":"A grande fic\u00e7\u00e3o da tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria"},"content":{"rendered":"

SJD \/ Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas<\/strong><\/a> Presidente Comite Euro Americano de Derecho Digital -CEA Digital Law<\/strong><\/a> | CEO Meta Channel Corporation<\/strong><\/a><\/p>\n

O problema n\u00e3o \u00e9 a tecnologia, \u00e9 a linguagem<\/h3>\n

H\u00e1 anos que a internet est\u00e1 saturada de plataformas e projetos que afirmam \u201ctokenizar im\u00f3veis\u201d, prometendo propriedade fracionada, liquidez instant\u00e2nea e acesso global, como se a mera deten\u00e7\u00e3o de um token equivalesse \u00e0 titularidade de uma fra\u00e7\u00e3o de um bem im\u00f3vel com plenos efeitos perante terceiros. Essa narrativa, repetida no ecossistema cripto e imobili\u00e1rio, esconde um erro conceptual grave: confunde o suporte tecnol\u00f3gico de uma opera\u00e7\u00e3o com a sua validade jur\u00eddica, e esse desajuste est\u00e1 a gerar investimentos mal informados, estruturas inv\u00e1lidas e, em n\u00e3o poucos casos, aut\u00eanticas fraudes.<\/p>\n

O problema de fundo n\u00e3o \u00e9 a tecnologia blockchain ser ineficaz. A blockchain funciona para aquilo para que foi concebida: comprovar que um dado foi escrito num determinado momento e que n\u00e3o foi alterado. Mas essa certifica\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica n\u00e3o cria direitos reais, n\u00e3o transmite o dom\u00ednio e n\u00e3o confere oponibilidade erga omnes. Em Espanha, a propriedade imobili\u00e1ria s\u00f3 se transmite validamente mediante escritura p\u00fablica e, perante terceiros, com inscri\u00e7\u00e3o no Registo Predial (Registro de la Propiedad); um token, por si s\u00f3, n\u00e3o produz efeitos translativos reais nem pode substituir esses requisitos, porque o artigo 1280 do C\u00f3digo Civil espanhol exige escritura p\u00fablica para a transmiss\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis e a Ley Hipotecaria (lei hipotec\u00e1ria espanhola) reserva ao Registo a f\u00e9 p\u00fablica e a prote\u00e7\u00e3o do terceiro de boa-f\u00e9.<\/p>\n

O que \u00e9 poss\u00edvel, e conv\u00e9m diz\u00ea-lo sem ambiguidade, \u00e9 estruturar juridicamente direitos econ\u00f3micos, credit\u00edcios ou societ\u00e1rios associados a um im\u00f3vel, sempre dentro do quadro civil, hipotec\u00e1rio e financeiro em vigor. Mas, nesse caso, n\u00e3o se est\u00e1 a tokenizar o im\u00f3vel, e sim a estrutura jur\u00eddica que o rodeia: participa\u00e7\u00f5es numa sociedade ve\u00edculo, direitos de cr\u00e9dito sobre fluxos de rendimento, empr\u00e9stimos participativos, obriga\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ou instrumentos financeiros sujeitos \u00e0 DMIF II (MiFID II) ou ao MiCA. Essa distin\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 uma subtileza acad\u00e9mica; \u00e9 a fronteira entre o juridicamente poss\u00edvel e o narrativamente rent\u00e1vel.<\/p>\n

O que acontece realmente quando algu\u00e9m diz que tokeniza um im\u00f3vel<\/h3>\n

Quando uma plataforma anuncia que \u201ctokeniza im\u00f3veis\u201d, na pr\u00e1tica costuma estar a fazer uma destas tr\u00eas coisas, nenhuma das quais equivale a tokenizar a propriedade imobili\u00e1ria em sentido t\u00e9cnico\u2011registal.<\/p>\n

Primeira estrutura: sociedade ve\u00edculo propriet\u00e1ria e tokens de equity.<\/strong> O esquema mais habitual \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o de uma sociedade ve\u00edculo (SPV) que figura como propriet\u00e1ria do im\u00f3vel no Registo Predial, enquanto os investidores adquirem tokens que representam quotas, a\u00e7\u00f5es ou direitos econ\u00f3micos associados a essa sociedade. O im\u00f3vel permanece inscrito em nome da SPV; os tokens s\u00e3o, em termos jur\u00eddicos, equity ou quase\u2011equity. Plataformas como a RealT popularizaram este modelo nos Estados Unidos: cada im\u00f3vel \u00e9 canalizado atrav\u00e9s de uma LLC, os tokens representam participa\u00e7\u00f5es e as rendas s\u00e3o distribu\u00eddas em criptomoeda, mas o titular registal do im\u00f3vel continua a ser a sociedade, e n\u00e3o o conjunto difuso de token\u2011holders. * as refer\u00eancias s\u00e3o feitas a t\u00edtulo de exemplos tipol\u00f3gicos, e n\u00e3o como ju\u00edzo de legalidade ou legitimidade.<\/em><\/p>\n

Na perspetiva do Direito imobili\u00e1rio, o investidor n\u00e3o \u00e9 propriet\u00e1rio do im\u00f3vel: \u00e9 s\u00f3cio ou participante de uma pessoa coletiva que o \u00e9. Se a sociedade for liquidada, entrar em fal\u00eancia ou for objeto de penhora, a sua posi\u00e7\u00e3o \u00e9 a de um s\u00f3cio ou, quando muito, de um credor residual. A blockchain n\u00e3o altera esse dado b\u00e1sico.<\/p>\n

Segunda estrutura: tokeniza\u00e7\u00e3o de direitos de cr\u00e9dito e fluxos econ\u00f3micos.<\/strong> Outra variante \u00e9 a tokeniza\u00e7\u00e3o de direitos de cr\u00e9dito associados ao im\u00f3vel: empr\u00e9stimos participativos, obriga\u00e7\u00f5es, rendas de arrendamento ou esquemas de revenue sharing. Neste modelo, o token n\u00e3o representa propriedade nem participa\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria, mas um cr\u00e9dito: o direito a receber uma parte das rendas ou da mais-valia futura. A Reental, na sua atividade em Espanha, \u00e9 um exemplo paradigm\u00e1tico: os investidores adquirem tokens que representam empr\u00e9stimos participativos a sociedades que exploram im\u00f3veis, recebendo juros vari\u00e1veis em fun\u00e7\u00e3o das rendas e da eventual venda, mas sem adquirirem qualquer direito real sobre os bens.<\/p>\n

O quadro \u00e9 plenamente civil e financeiro: trata-se de cr\u00e9ditos sobre uma sociedade ou ve\u00edculo, eventualmente respaldados por garantias, mas o Registo Predial continua a mostrar como titular a sociedade emitente ou um terceiro. O detentor de tokens \u00e9 um credor, n\u00e3o um propriet\u00e1rio; e, se houver conflito com um terceiro que inscreva um direito real, o terceiro prevalecer\u00e1 por efeito da f\u00e9 p\u00fablica registal.<\/p>\n

Terceira estrutura: fracionamento econ\u00f3mico disfar\u00e7ado de propriedade digital.<\/strong> A variante mais problem\u00e1tica \u00e9 aquela em que se comercializa um fracionamento puramente econ\u00f3mico com uma linguagem de \u201cownership\u201d, \u201cshares of the property\u201d ou \u201cpropriedade fracionada\u201d, quando, na realidade, o que existe \u00e9 um contrato privado sem efic\u00e1cia real perante terceiros nem qualquer reflexo no Registo. Nestes casos, o investidor compra um token que incorpora uma promessa de participa\u00e7\u00e3o em rendas ou mais-valias, mas n\u00e3o adquire qualquer direito real nem um t\u00edtulo que possa ser oposto a penhoras, hipotecas ou transmiss\u00f5es posteriores inscritas.<\/p>\n

Este terceiro grupo \u00e9 o terreno onde \u00e9 mais f\u00e1cil o marketing transformar-se em burla. O investidor julga estar a comprar \u201cuma parte do apartamento\u201d, mas juridicamente s\u00f3 tem um cr\u00e9dito contingente perante uma entidade emitente, normalmente sediada noutra jurisdi\u00e7\u00e3o e, muitas vezes, com escassa supervis\u00e3o regulat\u00f3ria. A blockchain n\u00e3o acrescenta prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica: limita-se a registar a exist\u00eancia de um token que nenhum registo p\u00fablico reconhece como t\u00edtulo.<\/p>\n

Porque \u00e9 que o token n\u00e3o pode ser t\u00edtulo de propriedade imobili\u00e1ria<\/h3>\n

A raz\u00e3o pela qual o token n\u00e3o pode hoje tornar-se t\u00edtulo aut\u00f3nomo de propriedade imobili\u00e1ria nada tem a ver com as capacidades t\u00e9cnicas da blockchain e tem tudo a ver com a estrutura do Direito imobili\u00e1rio como direito de ordem p\u00fablica.<\/p>\n

No sistema espanhol, o contrato de compra e venda de im\u00f3vel pode ser formalizado em documento particular, mas a transmiss\u00e3o do dom\u00ednio com plenos efeitos exige escritura p\u00fablica e, para a sua oponibilidade perante terceiros, inscri\u00e7\u00e3o no Registo Predial. O artigo 1280 do C\u00f3digo Civil exige escritura p\u00fablica para a transmiss\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis, o artigo 609 do CC combina t\u00edtulo e modo, e a escritura p\u00fablica pode fazer as vezes de traditio instrumental, nos termos do artigo 1462 do CC. Por sua vez, a Ley Hipotecaria configura o Registo como eixo do sistema: a inscri\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 constitutiva em todos os casos, mas \u00e9 decisiva para a prote\u00e7\u00e3o do terceiro de boa-f\u00e9 e para dar estabilidade ao tr\u00e1fego jur\u00eddico.<\/p>\n

A blockchain n\u00e3o pode desempenhar estas fun\u00e7\u00f5es porque carece dos tra\u00e7os definidos pelo ordenamento: n\u00e3o h\u00e1 autoridade p\u00fablica respons\u00e1vel pelo assento, n\u00e3o h\u00e1 controlo pr\u00e9vio da legalidade, n\u00e3o h\u00e1 qualifica\u00e7\u00e3o registal, n\u00e3o existe um sistema de prioridade nem de f\u00e9 p\u00fablica, nem um mecanismo institucionalizado de retifica\u00e7\u00e3o de erros e nulidades. O que a tecnologia oferece \u00e9 prova de integridade, n\u00e3o legitima\u00e7\u00e3o jur\u00eddica. Registar na blockchain que A \u201ctransfere\u201d um token para B n\u00e3o torna B propriet\u00e1rio registal do im\u00f3vel que esse token supostamente representa; torna-o, na melhor das hip\u00f3teses, titular de um direito obrigacional perante o emitente do esquema.<\/p>\n

Esta l\u00f3gica n\u00e3o \u00e9 exclusiva de Espanha. Faz parte de um desenho institucional que nenhum Estado minimamente s\u00e9rio abandonou, nem mesmo aqueles que h\u00e1 anos experimentam a blockchain em registos p\u00fablicos.<\/p>\n

O direito comparado n\u00e3o desmente, confirma<\/h3>\n

Em termos comparados, o panorama \u00e9 uniforme: nenhum pa\u00eds transformou o token em t\u00edtulo aut\u00f3nomo de propriedade imobili\u00e1ria com efic\u00e1cia constitutiva; quando muito, p\u00f4s a blockchain ao servi\u00e7o do registo, e n\u00e3o no seu lugar.<\/p>\n

Na Su\u00e9cia, o projeto do Lantm\u00e4teriet testou a digitaliza\u00e7\u00e3o do processo de transmiss\u00e3o em blockchain, com o objetivo de reduzir prazos e custos, mas a efic\u00e1cia translativa continuava a depender do registo estatal: a tecnologia era utilizada como infraestrutura do procedimento, e n\u00e3o como substituto do sistema registal nem como fonte aut\u00f3noma de direitos reais.<\/p>\n

Na Ge\u00f3rgia, os t\u00edtulos de propriedade s\u00e3o ancorados na blockchain para refor\u00e7ar a integridade e a rastreabilidade, atrav\u00e9s de projetos inicialmente desenvolvidos com a Bitfury e, mais recentemente, de acordos para explorar a tokeniza\u00e7\u00e3o sobre a Hedera, mas a autoridade constitutiva continua a ser a National Agency of Public Registry; n\u00e3o existe um regime em que a mera transfer\u00eancia de um token, \u00e0 margem do registo, produza efeitos erga omnes sobre a propriedade da terra.<\/p>\n

No Dubai, o Dubai Land Department lan\u00e7ou \u201cproperty tokens\u201d e plataformas de investimento fracionado em colabora\u00e7\u00e3o com empresas privadas, utilizando a blockchain como suporte, mas a propriedade v\u00e1lida continua a ser a reconhecida pelo registo imobili\u00e1rio dos Emirados: o token funciona como reflexo autorizado do assento registal e como ve\u00edculo financeiro, e n\u00e3o como t\u00edtulo aut\u00f3nomo que substitui o registo.<\/p>\n

Longe de desmentir a tese, o direito comparado refor\u00e7a-a. O movimento global vai no sentido de registar melhor, e n\u00e3o de prescindir do registo.<\/p>\n

A confus\u00e3o estrutural: testamento digital, smart contracts e DAOs<\/h3>\n

A fic\u00e7\u00e3o da \u201cpropriedade nativa em blockchain\u201d sobre im\u00f3veis repete um padr\u00e3o que j\u00e1 se viu noutros dom\u00ednios: o \u201ctestamento digital\u201d, os \u201csmart contracts que substituem o not\u00e1rio\u201d ou as \u201cDAOs propriet\u00e1rias de im\u00f3veis\u201d sem personalidade jur\u00eddica reconhecida. Em todos eles, o entusiasmo tecnol\u00f3gico tende a ignorar que h\u00e1 mat\u00e9rias que o ordenamento n\u00e3o deixa \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o da autonomia privada nem da mera t\u00e9cnica, ainda que esta funcione de forma impec\u00e1vel. Pode ler aqui o meu \u00faltimo artigo sobre o testamento digital<\/a><\/p>\n

Em todos estes casos, o erro de fundo \u00e9 o mesmo: confundir o suporte tecnol\u00f3gico da vontade com a validade jur\u00eddica da vontade. O Direito sucess\u00f3rio, o Direito imobili\u00e1rio e o regime dos direitos reais n\u00e3o s\u00e3o um problema de falta de tecnologia; s\u00e3o instrumentos de ordem p\u00fablica orientados para proteger terceiros, assegurar a estabilidade do tr\u00e1fego e canalizar a autonomia privada atrav\u00e9s de formas controladas.<\/p>\n

Quando se ignoram os limites, n\u00e3o se inova: sai-se do Direito<\/h3>\n

A tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pode trazer efici\u00eancia, transpar\u00eancia e novas formas de acesso a investimentos, mas apenas se for constru\u00edda sobre uma arquitetura jur\u00eddica correta. Quando se apresenta a blockchain como substituto do Registo Predial, quando se promete que um token \u201c\u00e9\u201d a propriedade do im\u00f3vel sem escritura p\u00fablica nem inscri\u00e7\u00e3o, quando se vendem fra\u00e7\u00f5es de algo que o ordenamento n\u00e3o reconhece como direito real, n\u00e3o h\u00e1 inova\u00e7\u00e3o: h\u00e1 sa\u00edda do sistema jur\u00eddico e exposi\u00e7\u00e3o maci\u00e7a ao risco.<\/p>\n

Em Espanha, como nas restantes jurisdi\u00e7\u00f5es avan\u00e7adas, a mensagem de fundo \u00e9 simples e conv\u00e9m formul\u00e1-la sem rodeios: sem Registo n\u00e3o h\u00e1 propriedade imobili\u00e1ria, e sem propriedade n\u00e3o h\u00e1 transmiss\u00e3o<\/strong>. A tecnologia pode melhorar o canal, nunca suprimi-lo. E \u00e9 nesse limite, mais do que na celebra\u00e7\u00e3o acr\u00edtica do \u201ctudo se tokeniza\u201d, que se joga a diferen\u00e7a entre um ecossistema que inova dentro do Direito e um mercado que vive de fic\u00e7\u00f5es conceptuais que acabar\u00e3o por ser resolvidas nos tribunais.<\/p>\n

* as refer\u00eancias s\u00e3o feitas a t\u00edtulo de exemplos tipol\u00f3gicos, e n\u00e3o como ju\u00edzo de legalidade ou legitimidade.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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