{"id":40135,"date":"2025-11-21T12:03:16","date_gmt":"2025-11-21T12:03:16","guid":{"rendered":"https:\/\/metachannelcorp.com\/en\/perspectives\/a-arabia-saudita-nao-tokenizou-um-imovel\/"},"modified":"2025-11-21T12:03:16","modified_gmt":"2025-11-21T12:03:16","slug":"arabia-saudita-nao-tokenizou-um-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metachannelcorp.com\/pt\/perspetivas\/arabia-saudita-nao-tokenizou-um-imovel\/","title":{"rendered":"A Ar\u00e1bia Saudita N\u00c3O tokenizou um im\u00f3vel"},"content":{"rendered":"

A Ar\u00e1bia Saudita n\u00e3o tokenizou um im\u00f3vel. Atingiu o cora\u00e7\u00e3o de um sistema que a Europa protege h\u00e1 dois s\u00e9culos.<\/strong><\/p>\n

Em Riade, um ministro aprova uma resolu\u00e7\u00e3o e, sem mais formalidades, um t\u00edtulo de propriedade real \u00e9 fracionado em unidades digitais diretamente ligadas \u2014literalmente \u201clinked\u201d\u2014 ao registo estatal. \u00c9 negociado, transferido, liquidado. Operacional. Real. Sem pedir autoriza\u00e7\u00e3o a ningu\u00e9m.<\/p>\n

Na Europa, ao mesmo tempo, um comit\u00e9 jur\u00eddico debate se um not\u00e1rio pode aceitar um smart contract sem desestabilizar o edif\u00edcio legal constru\u00eddo desde 1862. Essa \u00e9 a diferen\u00e7a. E d\u00f3i.<\/p>\n

Porque isto n\u00e3o \u00e9 sobre tecnologia. A tecnologia, todos a temos. Isto \u00e9 sobre quem controla a arquitetura institucional que d\u00e1 vida ao direito real.<\/p>\n

Na Ar\u00e1bia Saudita h\u00e1 um \u00fanico centro de decis\u00e3o. Na Europa n\u00e3o h\u00e1 uma corpora\u00e7\u00e3o: h\u00e1 vinte e sete ecossistemas corporativos \u2014registos, notariados e corpos profissionais\u2014 que vivem de a propriedade funcionar tal como h\u00e1 dois s\u00e9culos.<\/p>\n

O MiCA \u00e9 uma obra regulat\u00f3ria impec\u00e1vel. Coloca-nos na dianteira na gest\u00e3o digital do token. Mas, assim que o token tenta tocar no t\u00edtulo, surge o muro: f\u00e9 p\u00fablica delegada, numerus clausus, presen\u00e7a f\u00edsica obrigat\u00f3ria, emolumentos que ningu\u00e9m discute e um registo que continua a funcionar como no s\u00e9culo XIX, mas com melhor conectividade (wifi).<\/p>\n

Espanha n\u00e3o \u00e9 a exce\u00e7\u00e3o. \u00c9 o caso mais claro. Aqui, o Registro de la Propiedad (o registo predial espanhol) tem uma autonomia funcional imensa, e o not\u00e1rio continua a ser o guardi\u00e3o obrigat\u00f3rio do contrato. Ningu\u00e9m \u2014nem pol\u00edticos nem reguladores\u2014 se atreve a sugerir que talvez um ledger estatal pudesse cumprir parte dessas fun\u00e7\u00f5es sem cobrar 1.200 euros por hipoteca.<\/p>\n

A It\u00e1lia mant\u00e9m um Catasto que nenhum plano digital conseguiu mover. A Fran\u00e7a preserva um monop\u00f3lio notarial digno de Napole\u00e3o. A Alemanha mant\u00e9m not\u00e1rios territoriais por distrito como se fossem feudos. Portugal e It\u00e1lia fecham o acesso profissional com um numerus clausus impenetr\u00e1vel. O M\u00e9xico e o Brasil sustentam cart\u00f3rios cujo poder local supera o de muitos reguladores.<\/p>\n

Todos digitalizam processos. Nenhum cede poder.<\/p><\/blockquote>\n

A Argentina avan\u00e7ou depressa: RG 1069, RG 1081. Tokeniza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, fideicomissos, fundos, maquinaria e faturas. Mas, no fim, o escribano (o not\u00e1rio argentino) continua l\u00e1, o fiduci\u00e1rio continua l\u00e1, a Caja de Valores continua l\u00e1 e o t\u00edtulo tradicional continua a ser o que manda.<\/p>\n

As institui\u00e7\u00f5es n\u00e3o desaparecem. Reconfiguram-se. E, enquanto se reconfiguram, bloqueiam.<\/p><\/blockquote>\n

A Ar\u00e1bia Saudita n\u00e3o tem esse problema. N\u00e3o precisa de negociar com ningu\u00e9m.<\/strong><\/p>\n

Em 2026 publicar\u00e1 as normas t\u00e9cnicas e, se quiser, o \u201clinked to official records\u201d de hoje converter-se-\u00e1 num modelo em que o ledger estatal ser\u00e1 a principal refer\u00eancia operacional do direito real.<\/p>\n

A Europa, em 2026, continuar\u00e1 a debater se um hash pode ser incorporado numa escritura notarial sem que o sistema colapse. O bloqueio n\u00e3o \u00e9 produzido por um \u00fanico corpo profissional. \u00c9 produzido por uma arquitetura institucional completa \u2014notariado, registo, cadastro, emolumentos, compet\u00eancias territoriais e princ\u00edpios hipotec\u00e1rios\u2014 concebida para que a propriedade n\u00e3o mude de forma abrupta.<\/p>\n

Isto n\u00e3o \u00e9 uma corrida tecnol\u00f3gica. \u00c9 uma execu\u00e7\u00e3o institucional em tempo real.<\/p><\/blockquote>\n

A humilha\u00e7\u00e3o n\u00e3o est\u00e1 no que n\u00e3o sabemos fazer. Est\u00e1 no que n\u00e3o podemos fazer sem autoriza\u00e7\u00e3o de estruturas criadas para se perpetuarem.<\/p>\n

Naturalmente, o notariado n\u00e3o \u00e9 a causa, \u00e9 apenas mais uma engrenagem. O sistema no seu conjunto est\u00e1 constru\u00eddo para preservar a estabilidade, n\u00e3o para absorver inova\u00e7\u00e3o estrutural.<\/p>\n

A Europa n\u00e3o funciona por corpora\u00e7\u00f5es isoladas. Funciona por arquiteturas institucionais que encaixam umas nas outras<\/strong>:<\/p>\n

\u2013 notariado \u2013 registo predial \u2013 cadastro \u2013 ordens profissionais \u2013 emolumentos \u2013 compet\u00eancias territoriais \u2013 jurisprud\u00eancia consolidada \u2013 minist\u00e9rios com fun\u00e7\u00f5es herdadas \u2013 diretivas europeias de m\u00ednimo denominador comum \u2013 legisla\u00e7\u00e3o civil hist\u00f3rica \u2013 numerus clausus dos direitos reais \u2013 f\u00e9 p\u00fablica delegada \u2013 princ\u00edpios hipotec\u00e1rios do s\u00e9culo XIX<\/p>\n

E essa \u00e9 a verdade que ningu\u00e9m quer admitir: na pr\u00f3xima d\u00e9cada, a propriedade digital ser\u00e1 plena onde as institui\u00e7\u00f5es n\u00e3o bloquearem\u2026, e continuar\u00e1 a ser um reflexo decorativo onde as institui\u00e7\u00f5es se protegem a si mesmas a pretexto de proteger o cidad\u00e3o.<\/p>\n

Bem-vindos ao mundo real. Aqui n\u00e3o ganha quem programa melhor. Ganha quem tem capacidade institucional para usar a tecnologia onde importa: no t\u00edtulo.<\/p>\n

A Ar\u00e1bia Saudita j\u00e1 a tem. A Europa continua a pedir a palavra.<\/p>\n

A prova final? As grandes Big Four passaram dez anos a faturar consultorias blockchain aos mesmos notariados e registos que depois travam a ado\u00e7\u00e3o na fase de \u201cviabilidade jur\u00eddica\u201d.<\/p>\n

Eles cobram o relat\u00f3rio. N\u00f3s pagamos a in\u00e9rcia.<\/p><\/blockquote>\n

\u00c9 desenho institucional deliberado. A Europa n\u00e3o bloqueia por n\u00e3o saber avan\u00e7ar; bloqueia porque foi concebida para n\u00e3o avan\u00e7ar depressa.<\/strong><\/p>\n

por Antonio Tejeda Encinas<\/strong><\/a> Presidente do Comit\u00e9 Euro Americano de Derecho Digital – CEA Digital Law<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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