{"id":39962,"date":"2026-02-01T20:05:17","date_gmt":"2026-02-01T20:05:17","guid":{"rendered":"https:\/\/metachannelcorp.com\/en\/perspectives\/la-grande-fiction-de-la-tokenisation-immobiliere\/"},"modified":"2026-02-01T20:05:17","modified_gmt":"2026-02-01T20:05:17","slug":"la-grande-fiction-de-la-tokenisation-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metachannelcorp.com\/fr\/perspectives\/la-grande-fiction-de-la-tokenisation-immobiliere\/","title":{"rendered":"La grande fiction de la tokenisation immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"

SJD \/ Dr. iuris Antonio Tejeda Encinas<\/strong><\/a> Pr\u00e9sident Euro-American Committee of Digital Law – CEA Digital Law<\/strong><\/a> | CEO Meta Channel Corporation<\/strong><\/a><\/p>\n

Le probl\u00e8me n’est pas la technologie, c’est le langage<\/h3>\n

Depuis des ann\u00e9es, internet est satur\u00e9 de plateformes et de projets qui affirment \u00ab\u202ftokeniser des biens immobiliers\u202f\u00bb, en promettant propri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e, liquidit\u00e9 instantan\u00e9e et acc\u00e8s mondial, comme si la simple d\u00e9tention d’un token \u00e9quivalait \u00e0 la titularit\u00e9 d’une fraction d’un immeuble avec plein effet \u00e0 l’\u00e9gard des tiers. Ce r\u00e9cit, r\u00e9p\u00e9t\u00e9 dans l’\u00e9cosyst\u00e8me crypto et immobilier, cache une grave erreur conceptuelle\u202f: il confond le support technologique d’une op\u00e9ration avec sa validit\u00e9 juridique, et ce d\u00e9calage engendre des investissements mal inform\u00e9s, des structures invalides et, dans bien des cas, de v\u00e9ritables fraudes.<\/p>\n

Le probl\u00e8me de fond n’est pas que la technologie blockchain soit inefficace. La blockchain fonctionne pour ce pour quoi elle a \u00e9t\u00e9 con\u00e7ue\u202f: attester qu’une donn\u00e9e a \u00e9t\u00e9 \u00e9crite \u00e0 un moment donn\u00e9 et qu’elle n’a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e. Mais cette certification technique ne cr\u00e9e pas de droits r\u00e9els, ne transf\u00e8re pas la propri\u00e9t\u00e9 et ne conf\u00e8re pas d’opposabilit\u00e9 erga omnes. En Espagne, la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ne se transmet valablement que par acte authentique (escritura p\u00fablica) et, \u00e0 l’\u00e9gard des tiers, par inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad)\u202f; un token, \u00e0 lui seul, ne produit pas d’effets translatifs r\u00e9els et ne peut se substituer \u00e0 ces exigences, car l’article 1280 du Code civil espagnol exige un acte authentique pour la transmission de droits r\u00e9els immobiliers et la loi hypoth\u00e9caire espagnole (Ley Hipotecaria) r\u00e9serve au registre la foi publique et la protection du tiers de bonne foi.<\/p>\n

Ce qui est en revanche possible, et il convient de le dire sans ambigu\u00eft\u00e9, c’est de structurer juridiquement des droits \u00e9conomiques, de cr\u00e9ance ou soci\u00e9taires li\u00e9s \u00e0 un immeuble, toujours dans le cadre civil, hypoth\u00e9caire et financier en vigueur. Mais alors, ce n’est pas l’immeuble que l’on tokenise, c’est la structure juridique qui l’entoure\u202f: parts d’une soci\u00e9t\u00e9 ad hoc, droits de cr\u00e9ance sur des flux de loyers, pr\u00eats participatifs, obligations immobili\u00e8res ou instruments financiers soumis \u00e0 MiFID II ou \u00e0 MiCA. Cette distinction n’est pas une nuance acad\u00e9mique\u202f; c’est la fronti\u00e8re entre ce qui est juridiquement possible et ce qui est rentable sur le plan narratif.<\/p>\n

Ce qui se passe r\u00e9ellement quand quelqu’un dit tokeniser un immeuble<\/h3>\n

Lorsqu’une plateforme annonce qu’elle \u00ab\u202ftokenise des biens immobiliers\u202f\u00bb, elle fait en pratique l’une de ces trois choses, dont aucune n’\u00e9quivaut \u00e0 tokeniser la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re au sens technique et registral.<\/p>\n

Premi\u00e8re structure\u202f: soci\u00e9t\u00e9 ad hoc propri\u00e9taire et tokens d’equity.<\/strong> Le sch\u00e9ma le plus courant consiste \u00e0 cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 ad hoc (SPV) qui figure comme propri\u00e9taire de l’immeuble au registre foncier, tandis que les investisseurs acqui\u00e8rent des tokens repr\u00e9sentant des parts, des actions ou des droits \u00e9conomiques li\u00e9s \u00e0 cette soci\u00e9t\u00e9. L’immeuble reste inscrit au nom de la SPV\u202f; les tokens sont, en termes juridiques, de l’equity ou de la quasi-equity. Des plateformes comme RealT ont popularis\u00e9 ce mod\u00e8le aux \u00c9tats-Unis\u202f: chaque immeuble est log\u00e9 dans une LLC, les tokens repr\u00e9sentent des parts et les loyers sont distribu\u00e9s en cryptomonnaie, mais le titulaire inscrit au registre reste la soci\u00e9t\u00e9, et non l’ensemble diffus des token-holders. * les exemples cit\u00e9s le sont \u00e0 titre typologique, et non comme jugement sur leur l\u00e9galit\u00e9 ou leur l\u00e9gitimit\u00e9.<\/em><\/p>\n

Du point de vue du droit immobilier, l’investisseur n’est pas propri\u00e9taire de l’immeuble\u202f: il est associ\u00e9 ou porteur de parts d’une personne morale qui l’est. Si la soci\u00e9t\u00e9 est liquid\u00e9e, fait faillite ou subit une saisie, sa position est celle d’un associ\u00e9 ou, tout au plus, d’un cr\u00e9ancier r\u00e9siduel. La blockchain ne modifie pas cette donn\u00e9e de base.<\/p>\n

Deuxi\u00e8me structure\u202f: tokenisation de droits de cr\u00e9ance et de flux \u00e9conomiques.<\/strong> Une autre variante est la tokenisation de droits de cr\u00e9ance li\u00e9s \u00e0 l’immeuble\u202f: pr\u00eats participatifs, obligations, loyers ou m\u00e9canismes de revenue sharing. Dans ce mod\u00e8le, le token ne repr\u00e9sente ni une propri\u00e9t\u00e9 ni une participation soci\u00e9taire, mais une cr\u00e9ance\u202f: le droit de percevoir une partie des loyers ou de la plus-value future. Reental, dans son activit\u00e9 en Espagne, en est un exemple paradigmatique\u202f: les investisseurs acqui\u00e8rent des tokens repr\u00e9sentant des pr\u00eats participatifs consentis \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s qui exploitent des immeubles, et per\u00e7oivent des int\u00e9r\u00eats variables en fonction des loyers et de la vente \u00e9ventuelle, mais sans acqu\u00e9rir aucun droit r\u00e9el sur les biens.<\/p>\n

Le cadre est enti\u00e8rement civil et financier\u202f: il s’agit de cr\u00e9ances contre une soci\u00e9t\u00e9 ou un v\u00e9hicule, \u00e9ventuellement assorties de garanties, mais le registre foncier continue d’indiquer comme titulaire la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9mettrice ou un tiers. Le d\u00e9tenteur de tokens est un cr\u00e9ancier, pas un propri\u00e9taire\u202f; et en cas de conflit avec un tiers qui inscrit un droit r\u00e9el, ce tiers l’emportera par l’effet de la foi publique du registre.<\/p>\n

Troisi\u00e8me structure\u202f: fractionnement \u00e9conomique d\u00e9guis\u00e9 en propri\u00e9t\u00e9 num\u00e9rique.<\/strong> La variante la plus probl\u00e9matique est celle o\u00f9 l’on commercialise un fractionnement purement \u00e9conomique en employant un langage d’\u00ab\u202fownership\u202f\u00bb, de \u00ab\u202fshares of the property\u202f\u00bb ou de \u00ab\u202fpropri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e\u202f\u00bb, alors qu’il n’existe en r\u00e9alit\u00e9 qu’un contrat priv\u00e9, sans efficacit\u00e9 r\u00e9elle \u00e0 l’\u00e9gard des tiers ni la moindre trace au registre. Dans ces cas, l’investisseur ach\u00e8te un token qui incorpore une promesse de participation aux loyers ou aux plus-values, mais il n’acquiert ni droit r\u00e9el ni titre opposable aux saisies, hypoth\u00e8ques ou transmissions ult\u00e9rieures inscrites.<\/p>\n

C’est dans ce troisi\u00e8me groupe que le marketing bascule le plus facilement dans l’escroquerie. L’investisseur croit acheter \u00ab\u202fune part de l’appartement\u202f\u00bb, mais juridiquement il ne d\u00e9tient qu’une cr\u00e9ance \u00e9ventuelle sur une entit\u00e9 \u00e9mettrice, g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tablie dans une autre juridiction et souvent peu supervis\u00e9e. La blockchain n’ajoute aucune protection juridique\u202f: elle enregistre simplement l’existence d’un token qu’aucun registre public ne reconna\u00eet comme titre.<\/p>\n

Pourquoi le token ne peut pas \u00eatre un titre de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re<\/h3>\n

La raison pour laquelle le token ne peut pas devenir aujourd’hui un titre autonome de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re n’a rien \u00e0 voir avec les capacit\u00e9s techniques de la blockchain, et tout \u00e0 voir avec la structure du droit immobilier en tant que droit d’ordre public.<\/p>\n

Dans le syst\u00e8me espagnol, le contrat de vente d’un immeuble peut \u00eatre conclu par acte sous seing priv\u00e9, mais le transfert de propri\u00e9t\u00e9 avec plein effet requiert un acte authentique et, pour son opposabilit\u00e9 aux tiers, l’inscription au registre foncier. L’article 1280 du Code civil exige un acte authentique pour la transmission de droits r\u00e9els immobiliers, l’article 609 du Code civil combine le titre et le mode, et l’acte authentique peut tenir lieu de traditio instrumentale selon l’article 1462 du Code civil. Par ailleurs, la loi hypoth\u00e9caire fait du registre l’axe du syst\u00e8me\u202f: l’inscription n’est pas constitutive dans tous les cas, mais elle est d\u00e9cisive pour la protection du tiers de bonne foi et pour assurer la stabilit\u00e9 des transactions.<\/p>\n

La blockchain ne peut pas remplir ces fonctions, car elle ne pr\u00e9sente pas les caract\u00e9ristiques d\u00e9finies par l’ordre juridique\u202f: il n’y a pas d’autorit\u00e9 publique responsable de l’inscription, pas de contr\u00f4le pr\u00e9alable de l\u00e9galit\u00e9, pas de qualification par le conservateur du registre, pas de syst\u00e8me de priorit\u00e9 ni de foi publique, ni de m\u00e9canisme institutionnalis\u00e9 de rectification des erreurs et des nullit\u00e9s. Ce que la technologie offre, c’est une preuve d’int\u00e9grit\u00e9, pas une l\u00e9gitimation juridique. Enregistrer sur une blockchain que A \u00ab\u202ftransf\u00e8re\u202f\u00bb un token \u00e0 B ne fait pas de B le propri\u00e9taire inscrit de l’immeuble que ce token est cens\u00e9 repr\u00e9senter\u202f; cela en fait, au mieux, le titulaire d’un droit personnel contre l’\u00e9metteur du dispositif.<\/p>\n

Cette logique n’est pas propre \u00e0 l’Espagne. Elle rel\u00e8ve d’une conception institutionnelle qu’aucun \u00c9tat un tant soit peu s\u00e9rieux n’a abandonn\u00e9e, pas m\u00eame ceux qui exp\u00e9rimentent depuis des ann\u00e9es la blockchain dans leurs registres publics.<\/p>\n

Le droit compar\u00e9 ne d\u00e9ment pas, il confirme<\/h3>\n

En droit compar\u00e9, le paysage est uniforme\u202f: aucun pays n’a fait du token un titre autonome de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00e0 effet constitutif\u202f; tout au plus a-t-on mis la blockchain au service du registre, et non \u00e0 sa place.<\/p>\n

En Su\u00e8de, le projet du Lantm\u00e4teriet a test\u00e9 la num\u00e9risation de la proc\u00e9dure de transfert sur blockchain, afin de r\u00e9duire d\u00e9lais et co\u00fbts, mais l’effet translatif continuait de d\u00e9pendre du registre de l’\u00c9tat\u202f: la technologie servait d’infrastructure \u00e0 la proc\u00e9dure, non de substitut au syst\u00e8me registral ni de source autonome de droits r\u00e9els.<\/p>\n

En G\u00e9orgie, les titres de propri\u00e9t\u00e9 sont ancr\u00e9s dans la blockchain pour en renforcer l’int\u00e9grit\u00e9 et la tra\u00e7abilit\u00e9, gr\u00e2ce \u00e0 des projets d\u00e9velopp\u00e9s d’abord avec Bitfury et, plus r\u00e9cemment, \u00e0 des accords visant \u00e0 explorer la tokenisation sur Hedera, mais l’autorit\u00e9 constitutive reste la National Agency of Public Registry\u202f; il n’existe aucun r\u00e9gime dans lequel le simple transfert d’un token, en dehors du registre, produirait des effets erga omnes sur la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re.<\/p>\n

\u00c0 Duba\u00ef, le Dubai Land Department a lanc\u00e9 des \u00ab\u202fproperty tokens\u202f\u00bb et des plateformes d’investissement fractionn\u00e9 en collaboration avec des entreprises priv\u00e9es, en s’appuyant sur la blockchain, mais la propri\u00e9t\u00e9 valable reste celle que reconna\u00eet le registre foncier \u00e9mirien\u202f: le token fonctionne comme le reflet autoris\u00e9 de l’inscription au registre et comme v\u00e9hicule financier, et non comme un titre autonome qui supplanterait le registre.<\/p>\n

Loin de d\u00e9mentir la th\u00e8se, le droit compar\u00e9 la renforce. Le mouvement mondial va dans le sens d’un meilleur enregistrement, non de la suppression du registre.<\/p>\n

La confusion structurelle\u202f: testament num\u00e9rique, smart contracts et DAO<\/h3>\n

La fiction de la \u00ab\u202fpropri\u00e9t\u00e9 native sur blockchain\u202f\u00bb appliqu\u00e9e aux immeubles reproduit un sch\u00e9ma d\u00e9j\u00e0 observ\u00e9 dans d’autres domaines\u202f: le \u00ab\u202ftestament num\u00e9rique\u202f\u00bb, les \u00ab\u202fsmart contracts qui remplacent le notaire\u202f\u00bb ou les \u00ab\u202fDAO propri\u00e9taires d’immeubles\u202f\u00bb sans personnalit\u00e9 juridique reconnue. Dans tous ces cas, l’enthousiasme technologique tend \u00e0 ignorer que certaines mati\u00e8res \u00e9chappent, dans l’ordre juridique, \u00e0 l’autonomie priv\u00e9e comme \u00e0 la simple technique, m\u00eame lorsque celle-ci fonctionne parfaitement. Vous pouvez lire ici mon dernier article sur le testament num\u00e9rique<\/a><\/p>\n

Dans tous ces cas, l’erreur de fond est la m\u00eame\u202f: confondre le support technologique de la volont\u00e9 avec la validit\u00e9 juridique de la volont\u00e9. Le droit des successions, le droit immobilier et le r\u00e9gime des droits r\u00e9els ne souffrent pas d’un manque de technologie\u202f; ce sont des instruments d’ordre public destin\u00e9s \u00e0 prot\u00e9ger les tiers, \u00e0 assurer la stabilit\u00e9 des transactions et \u00e0 canaliser l’autonomie priv\u00e9e au moyen de formes contr\u00f4l\u00e9es.<\/p>\n

Quand on ignore les limites, on n’innove pas\u202f: on sort du droit<\/h3>\n

La tokenisation immobili\u00e8re peut apporter efficacit\u00e9, transparence et nouvelles formes d’acc\u00e8s \u00e0 l’investissement, mais seulement si elle repose sur une architecture juridique correcte. Lorsqu’on pr\u00e9sente la blockchain comme un substitut du registre foncier, lorsqu’on promet qu’un token \u00ab\u202fest\u202f\u00bb la propri\u00e9t\u00e9 de l’immeuble sans acte authentique ni inscription, lorsqu’on vend des fractions de quelque chose que l’ordre juridique ne reconna\u00eet pas comme droit r\u00e9el, il n’y a pas d’innovation\u202f: il y a sortie du syst\u00e8me juridique et exposition massive au risque.<\/p>\n

En Espagne, comme dans les autres juridictions avanc\u00e9es, le message de fond est simple et m\u00e9rite d’\u00eatre formul\u00e9 sans d\u00e9tour\u202f: sans registre, pas de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, et sans propri\u00e9t\u00e9, pas de transmission<\/strong>. La technologie peut am\u00e9liorer le canal, jamais le supprimer. Et c’est \u00e0 cette limite, bien plus que dans la c\u00e9l\u00e9bration acritique du \u00ab\u202ftout se tokenise\u202f\u00bb, que se joue la diff\u00e9rence entre un \u00e9cosyst\u00e8me qui innove dans le cadre du droit et un march\u00e9 qui vit de fictions conceptuelles appel\u00e9es \u00e0 se d\u00e9nouer devant les tribunaux.<\/p>\n

* les exemples cit\u00e9s le sont \u00e0 titre typologique, et non comme jugement sur leur l\u00e9galit\u00e9 ou leur l\u00e9gitimit\u00e9.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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